Der wachsende Online-Handel, Geschäftsaufgaben, Insolvenzen und die Corona-Krise. Die gesamte Einzelhandelsbranche steht vor enormen Herausforderungen und damit auch die Eigentümer von Handelsimmobilien. Die Apleona Real Estate Management verfolgt dabei eigene Ansätze:

Gerade in diesen Zeiten stehen beim Betrieb der Immobilien ein herausragendes Krisenmanagement, Kostensenkungs- und Einsparungs- potenziale sowie ein zukunftsfähiges Vermietungsmanagement aufgrund steigender Leerstandsquoten im Fokus. Nachhaltigkeit und Kosteneinsparung gehen oft Hand in Hand und gewinnen an Priorität. Insbesondere durch bestehende EU-Anforderungen und das Ziel der Dekarbonisierung von Immobilien wird hierbei das Thema Energieeffizienz immer relevanter. Auf Grundlage dieser Anforderungen besteht für viele Immobilien die Gefahr, zukünftig als „stranded assets” zu gelten, bei denen mit erheblichen Abschlägen im Wert zu rechnen ist.

VIEL EINSPARUNGSPOTENZIAL DURCH ENERGIEEFFIZIENZ

Vor einigen Jahren noch war Energie deutlich günstiger und das Thema Energieeinsparungen unterrepräsentiert. Beim Ausbau der Technik in unseren Immobilien stoßen wir immer wieder auf Themen, die beim ursprünglichen Bau der Renditeoptimierung zum Opfer fielen. Auch lag damals das Hauptaugenmerk eher auf gestalterischen Aspekten als auf energetischen Maßnahmen. Retail-Immobilien weisen hier deshalb oftmals große Einsparungs- und Optimierungspotenziale auf. In den vergangenen Jahren haben wir mit dem Building Advisory Team der Apleona Real Estate Management bei einer Vielzahl von Bestandsimmobilien mit gezielten Maßnahmen jährlich bis zu sechsstellige Beträge in den Energiekosten je Objekt eingespart. Basis hierfür ist das richtige Lesen und Analysieren vorhandener Verbräuche und Verbrauchsstrukturen. Hieraus ergeben sich oft eine Reihe kostengünstiger Ansätze zur Verbesserung des Energieverbrauchs, eine höhere Transparenz der Verbrauchsdaten und längere Standzeiten für bestehende Anlagen. In Verbindung mit weiteren Beratungsschwerpunkten (bspw. Sicherstellung der Betreiberverantwortung), begleitet der Bereich Building Advisory Immobilien bei Zertifizierungen, liefert Informationen für Benchmarking-Systeme wie z.B.  GRESB und ist auf die Taxonomieanforderungen der EU sehr gut vorbereitet. Hier bietet die Apleona Real Estate Management ihren Kunden die Möglichkeit, neben den üblichen Systemen im Center- und Property-Management, interne Lösungen im Bereich Qualitätssicherung und Energie-Management hinzuzuziehen. Dabei wird die Optimierung der Immobilien erreicht und im „Like- to-Like-Vergleich“ ESG-konform dokumentiert. Zudem besteht die Möglichkeit, berichtsrelevante Informationen für Kunden transparent zu bündeln und Verknüpfungen in kundeneigenen „Carbon-Footprint-Systemen“ zu erstellen.

STRATEGIEN IM VERMIETUNGSMANAGEMENT

Während sich änderndes Konsum- und Einkaufs- verhalten den Einzelhandel zunehmend herausfordern, beschleunigt die weltweite Covid-19-Pandemie viele Trends zusätzlich. Einzelhandelslagen sehen sich massiven Veränderungen gegenüber.  Namenhafte Brands am Markt reduzieren ihre Flächen, und die Auswirkung auf Einkaufszentren sind bereits deutlich sichtbar. 

Als Folge dieses Wandels haben wir u.a. unsere Pop-up-Store-Vermarktung professionalisiert und bauen diese weiter aus. So arbeiten wir aktuell an einer eigenen Vermarktungsplattform. In dieser werden neben etablierten auch aufstrebende Brands integriert, die so die Möglichkeit erhalten, ihre Produkte an den Standorten zu präsentieren.

Ein aktuelles Beispiel für eine gelungene Leerstandsbespielung ist die Vermietung einer Fläche in der Rheinberg Galerie Bergisch Gladbach. Hier konnten wir interimistisch ein Impfzentrum als Mieter gewinnen. 

Wir vermarkten derzeit alle Flächen aus eigener Hand. Aufgrund unseres etablierten Netzwerkes haben wir einen hohen Bekanntheitsgrad bei potenziellen Mietern aufgebaut und bekommen viele Anfragen lokaler Interessenten. 

Wesentliche Grundlage für zukunftsfähige Konzepte ist für uns eine auf die Immobilie abgestimmte, klare und funktionale Positionierung.  Aus dieser resultiert ein zielgerichtetes und genau definiertes Vermietungskonzept. 

Non-Retail-Konzepte konnten wir in betreuten Objekten erfolgreich realisieren. Diese stellten bisher einen eher geringen Anteil im Mieter-Mix der Center dar. Beispiele hierfür sind städtische Einrichtungen wie Bibliotheken, Bürgerämter o.Ä.  Hierdurch bauen wir unsere Kompetenz im Trend „Mixed-Use“ weiter aus und stärken die regionale Relevanz der Objekte. 

MANAGEMENT VON SHOPPING-CENTERN WÄHREND DER COVID-19-PANDEMIE

Um im Bereich des Shopping-Center-Managements langfristig und zukunftsorientiert aufgestellt zu sein, ist es unabdingbar, sich auf neue Anforderungen der Branche einzustellen. Neben der Realisierung von Trends wie mehr Service, Schaffung einer verbesserten Aufenthaltsqualität und Digitalisierung stellt die konsequente Umsetzung aller Regelungen und Vorsichtsmaßnahmen zur Eindämmung der Pandemie unser primäres Ziel dar.  Wir betreuen die uns anvertrauten Immobilien unter Einhaltung der geltenden Hygienevorgaben und erstellen individuelle Konzepte, um den Besuchern ein sicheres Einkaufserlebnis zu ermöglichen. Ein wichtiger Faktor für die Realisierung solcher Hygienekonzepte ist beispielsweise die Modifizierung der technischen Gebäudeausstattung. Schon jetzt setzen wir u.a. in der Neumarkt Galerie Köln neue Technologien wie UV-Module in Rolltreppenhandläufen ein, um Keime, Viren und Bakterien abzutöten. Zukünftig werden smarte Lösungen den Markt tiefer durchdringen. Der Einsatz von Touchless-Armaturen an Aufzügen, Türen und Infostelen leistet einen wichtigen Beitrag, um das Risiko der Übertragung von Krankheiten zu minimieren. Diese Mehrwerte stechen bei der Vermarktung eines Shopping-Centers hervor und tragen zu einem höheren Sicherheitsempfinden der Besucher bei. Zeitweise hat der innovative Roboter „Pepper“ in der Kölner Neumarkt Galerie auf sympathische Weise zum Tragen des Mund-Nasen-Schutzes aufgefordert. Ein angenehmer Nebeneffekt: Schnell fungierte er als beliebter Selfie-Spot und leistete einen Beitrag in der Social-Media-Werbung. Essenziell wichtig ist es in Krisenzeiten als Eigentümer einer solchen Immobilie, adäquate Maßnahmen zu ergreifen und einen verlässlichen Partner an der Seite zu haben, der durch die konsequente Umsetzung verschiedener Faktoren eine zukunftsfähige Managementlösung anbietet.

Artikel von Julia Steinmetz, Head of Retail & Center Management/Nobert B. Löffler, Head of Building Advisory im EHI Shopping-Center Report 2021